Mietvertrag kündigen: Fristen, Schriftform und Übergabe für Mieter

Die Kündigungsfrist für Mieter nach § 573c BGB

Für Mieter einer Wohnung gilt bei einem unbefristeten Mietvertrag eine einheitliche Kündigungsfrist: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Praktisch sind das knapp drei Monate. Anders als beim Vermieter verlängert sich die Frist für Mieter nicht mit zunehmender Mietdauer. Eine Vereinbarung, die für den Mieter eine längere Frist vorsieht, ist nach § 573c Abs. 4 BGB grundsätzlich unwirksam.

Entscheidend ist nicht das Datum, an dem Sie den Brief abschicken, sondern der Zugang beim Vermieter. Planen Sie deshalb einige Tage Postlaufzeit ein. Ob ein Samstag als Werktag mitzählt, wird nicht in jeder Konstellation einheitlich beurteilt. Sicher sind Sie, wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag von Montag bis Freitag beim Vermieter vorliegt.

Rechenbeispiel

Schon ein Tag Verspätung verschiebt das Mietende also um einen ganzen Monat. Einen Überblick über weitere Fristen finden Sie im Ratgeber Kündigungsfristen im Überblick.

Schriftform: eigenhändige Unterschrift aller Mieter

Nach § 568 Abs. 1 BGB muss die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses schriftlich erfolgen. Gemeint ist die gesetzliche Schriftform: ein Schreiben, das Sie eigenhändig unterschreiben. Eine E-Mail, ein Fax, ein Foto des Briefs per Messenger oder eine eingescannte Unterschrift genügen nicht und machen die Kündigung unwirksam.

• Alle Mieter unterschreiben: Stehen mehrere Personen im Mietvertrag, etwa Ehepaare oder Wohngemeinschaften mit gemeinsamem Vertrag, müssen in der Regel alle die Kündigung unterzeichnen.
• An alle Vermieter adressieren: Gibt es mehrere Vermieter, richten Sie die Kündigung an alle. Ist eine Hausverwaltung zur Entgegennahme bevollmächtigt, können Sie auch an diese senden.
• Pflichtangaben: Namen und Anschrift der Mieter, Anschrift der Wohnung, Kündigungstermin („zum nächstmöglichen Zeitpunkt, das ist nach meiner Berechnung der …“), Datum und Unterschrift. Eine Begründung ist bei der ordentlichen Kündigung durch den Mieter nicht erforderlich.

Wie ein vollständiges Kündigungsschreiben aufgebaut ist, zeigt der Ratgeber Kündigung schreiben.

Befristeter Mietvertrag und Kündigungsverzicht

Nicht jeder Mietvertrag lässt sich jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen. Zwei Konstellationen sind häufig:

Zeitmietvertrag

Ein wirksam befristeter Mietvertrag (§ 575 BGB) endet zum vereinbarten Datum. Eine ordentliche Kündigung vor Ablauf ist grundsätzlich ausgeschlossen. Die Befristung ist allerdings nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen gesetzlich zugelassenen Grund schriftlich mitgeteilt hat, zum Beispiel Eigenbedarf. Fehlt das, gilt der Vertrag in der Regel als unbefristet.

Kündigungsverzicht

Häufiger ist ein vereinbarter Verzicht auf das Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit. In vorformulierten Mietverträgen ist ein solcher Verzicht nach der Rechtsprechung in der Regel nur wirksam, wenn er höchstens vier Jahre ab Vertragsschluss dauert und beide Seiten gleichermaßen bindet. Bei einer Staffelmiete erlaubt § 557a Abs. 3 BGB einen Ausschluss der Mieterkündigung für höchstens vier Jahre. Ob eine konkrete Klausel wirksam ist, hängt vom Wortlaut ab; im Zweifel lohnt sich eine Prüfung durch einen Mieterverein.

Der Nachmieter-Mythos

Hartnäckig hält sich die Annahme, man komme jederzeit aus dem Mietvertrag, wenn man drei Nachmieter vorschlägt. Das stimmt so nicht. Einen allgemeinen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht. Der Vermieter muss einen Nachmieter grundsätzlich nur akzeptieren, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Nachmieterklausel enthält. In besonderen Härtefällen kann sich ausnahmsweise etwas anderes ergeben, das ist aber stark vom Einzelfall abhängig. Wer früher ausziehen möchte, sollte das Gespräch suchen und eine Einigung (Mietaufhebungsvertrag) schriftlich festhalten.

Sonderkündigung bei Mieterhöhung und Modernisierung

Bei nur unerheblichen Modernisierungsmaßnahmen besteht das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB nicht. Weitere Fälle erläutert der Ratgeber Sonderkündigungsrecht. Für eine Kündigung ohne Frist, etwa bei erheblichen Mängeln, gelten strenge Voraussetzungen – siehe fristlose Kündigung.

Zugang nachweisen: Einschreiben oder Bote

Im Streitfall müssen Sie beweisen, dass die Kündigung rechtzeitig angekommen ist. Bewährt haben sich:

• Persönliche Übergabe an den Vermieter oder die Hausverwaltung gegen eine schriftliche Empfangsbestätigung mit Datum.
• Bote: Eine Vertrauensperson liest das Schreiben, steckt es selbst in den Umschlag und wirft es in den Briefkasten des Vermieters. Sie notiert Datum und Uhrzeit.
• Einwurf-Einschreiben: Der Zusteller dokumentiert den Einwurf in den Briefkasten. Beim Einschreiben mit Übergabe besteht das Risiko, dass der Brief nicht abgeholt wird.

Mehr dazu im Ratgeber Kündigung per Einschreiben. Bleibt eine Antwort aus, hilft der Ratgeber Keine Kündigungsbestätigung erhalten?

Wohnungsübergabe und Kaution

Zum Mietende müssen Sie die Wohnung zurückgeben, inklusive aller Schlüssel. Ob und in welchem Umfang Sie renovieren müssen, hängt von den Klauseln im Mietvertrag ab; viele ältere Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam. Für eine reibungslose Übergabe empfiehlt sich:

• Übergabetermin rechtzeitig vereinbaren und ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Mängeln und Schlüsselanzahl erstellen.
• Zustand der Räume mit datierten Fotos dokumentieren.
• Neue Anschrift für die Nebenkostenabrechnung und die Kautionsrückzahlung mitteilen.

Die Kaution (höchstens drei Nettokaltmieten, § 551 BGB) samt Zinsen erhalten Sie zurück, sobald der Vermieter seine Ansprüche prüfen konnte. Eine starre gesetzliche Frist gibt es dafür nicht. Wenn Sie wegen des Umzugs weitere Verträge anpassen müssen, hilft die Checkliste im Ratgeber Kündigung bei Umzug. Für Garagen und Stellplätze gibt es eine eigene Vorlage: Garage oder Stellplatz kündigen. Weitere Vorlagen finden Sie in der Kategorie Wohnen.

Häufige Fragen

Stand: Oktober 2026. Alle Texte sind unverbindliche Vorschläge ohne Gewähr. Bitte prüfen Sie Inhalt, Vollständigkeit und Empfängeranschrift selbst. Eine erfolgreiche Kündigung können wir nicht garantieren.